Sedmočlano veće Trećeg odeljenja Evropskog suda za ljudska prava, većinom glasova od pet prema dva, donelo je 9. septembra 2025. godine presudu u predmetu Đorđević protiv Srbije, u kojoj je utvrdilo povredu prava na poštovanje privatnog i porodičnog života iz člana 8 Evropske konvencije o ljudskim pravima i prava na imovinu iz člana 1 Protokola br. 1 uz Konvenciju usled posledica izgradnje zgrade pored zgrade podnositeljke predstavke. Presuda je objavljena 7. oktobra 2025. godine.

Činjenice

Podnositeljka je 2002. godine kupila garsonjeru u prizemlju stambene zgrade u Beogradu, u kojoj su svi prozori gledali u istom pravcu. U ime stanara ove zgrade, podnositeljka je uputila dopis građevinskoj inspekciji da je saznala da je investitor dobilo dozvolu za izgradnju višespratnice u neposrednoj blizini njene zgrade i da bi takva zgrada ometala protok vazduha i pristup prirodnom svetlu u mnogim stanovima. Inspekcija je odgovorila da je upoznata sa ovom činjenicom i navela da bi izgradnja nove zgrade na toj lokaciji uskratila pristup prirodnom svetlu svim stanovima u zgradi, što bi umanjilo i vrednost tih stanova i kvalitet života njihovih stanara, te da je od nadležnih organa zatražila da ove okolnosti uzmu u obzir prilikom izdavanja građevinske dozvole za novu zgradu. Investitor je ipak dobio građevinsku dozvolu za izgradnju šestospratnice. Skupština stanara se ponovo obraćala inspekciji sa zahtevom da izvrši uvid u projekte na osnovu kojih je odobrena izgradnja nove zgrade i da proveri da li se radovi izvode u skladu sa tim planovima, na šta im je odgovoreno da je inspektor sastavio izveštaj i utvrdio određena neslaganja između građevinskog projekta za novu zgradu i urbanističkog plana, te da je naložio Gradu Beogradu da preispita urbanistički plan i projektno-tehničku dokumentaciju na osnovu koje je izdata građevinska dozvola, posebno u delu koji se odnosi na rastojanje između nove gradnje i susednih objekata.

Zgrada je tokom 2006. godine dovršena, u neposrednoj blizini zgrade podnositeljke. Svi prozori stana podnositeljke gledali su u novu zgradu, a rastojanje između dve zgrade bilo je manje od dva metra.

Podnositeljka je potom podnela tužbu protiv Grada Beograda i investitora za naknadu štete zbog pada tržišne vrednosti stana i pogoršanja uslova stanovanja. Veštaci su utvrdili da je rastojanje između dve zgrade manje od 2,22 metra predviđenih planom i manje od propisanog minimalnog rastojanja; da su oba prozora gledala u novu zgradu, i da je prirodno osvetljenje toliko slabo da unutrašnjost izgleda kao u sumrak. Naveli su i da je stan, u pogledu osvetljenja, faktički pretvoren u podrum i da u takvim uslovima nije moguće normalno živeti niti čitati bez veštačkog svetla. Što se tiče pada tržišne vrednosti, veštaci su je procenili na 20% i 50%.

Prvostepeni sud je usvojio tužbeni zahtev podnositeljke i dosudio joj 825.440 dinara na ime naknade štete sa zakonskom zateznom kamatom, ali je apelacioni sud ukinuo presudu i predmet vratio na ponovno odlučivanje. Prvostepeni sud je potom odbio tužbeni zahtev podnositeljke, iako je utvrdio da je tržišna vrednost stana opala za 20% zbog blizine nove zgrade koja je zaklanjala prirodno svetlo i ventilaciju, jer je smatrao da tuženi ne mogu biti odgovorni jer je investitor prodao stanove i više nije bio vlasnik zgrade. Apelacioni sud je po žalbi podnositeljke potvrdio prvostepenu presudu u delu kojim je odbijen zahtev protiv Grada Beograda, ali je preinačio deo koji se odnosio na investitora, i naložio investitoru da podnositeljki isplati 825.440 dinara sa zakonskom kamatom. Investitor je isplatio dosuđeni iznos podnositeljki i izjavio reviziju protiv drugostepene presude. Vrhovni kasacioni sud je po reviziji potvrdio presudu u delu kojim je odbijen zahtev protiv Grada Beograda, ali je preinačio u delu koji se odnosi na investitora i odbio tužbeni zahtev i u tom delu. Zaključio je da je nova zgrada izgrađena na osnovu važeće građevinske dozvole i da pad tržišne vrednosti stana podnositeljke nije bio značajan. Takođe je naveo da podnositeljka nije pretrpela štetu, jer stan nije prodala, niti je dokazano da su utvrđeni nedostaci takve prirode da stan više ne može da se proda. Nakon te presude, investitor je pokrenuo izvršni postupak protiv podnositeljke kako bi vratio iznos koji joj je prethodno isplatio.

Podnositeljka je 2019. godine podnela ustavnu žalbu protiv presude Vrhovnog kasacionog suda, tvrdeći da su joj povređena prava na pravnu sigurnost, jednaku zaštitu pred sudovima i mirno uživanje imovine. Ustavni sud je odbio ustavnu žalbu kao neosnovanu.

Podnositeljka je takođe 2019. godine prodala stan. Pred ESLJP je tvrdila da ga je prodala bliskom rođaku po nižoj ceni i da u njemu i dalje živi, što je dokazivala izjavom upravnika zgrade, dok je Vlada tvrdila da ona više ne živi u njemu, i za to priložila dokaze o prijavljenoj adresi podnositeljke.

Povreda prava na poštovanje privatnog i porodičnog života

Vlade je prigovorila da se podnositeljka prilikom iscrpljivanja domaćih sredstava nije pozvala na povredu prava na poštovanje privatnog i porodičnog života iz člana 8 Konvencije, pošto nigde nije citirala taj član Konvencije, ali je ESLJP smatrao da iz same sadržine pritužbi iznetih pred Ustavni sud proističe da je ukazano na pogoršanje njenih uslova života što predstavlja suštinu povrede ovog prava.

Razmatrajući predstavku u meritumu, ESLJP je naglasio da je podnositeljka blagovremeno preduzimala sve korake i obaveštavala nadležne organe o svojim problemima. U parničnom postupku su sudovi ignorisali nalaze veštaka i ograničili svoje nalaze na vlasništvo nad zgradom, bez ispitivanja uticaja blizine nove zgrade na kvalitet života podnositeljke.

ESLJP je posebno cenio ranjivost podnositeljke kao starije osobe koja provodi mnogo vremena u zatvorenom, kao i njenu tvrdnju da, s obzirom na svoje zanimanje bibliotekara, mnogo čita. U tim okolnostima, nedostatak prirodnog svetla i ventilacije nameće joj još teže uslove života nego što bi se inače moglo očekivati.

Pošto je blizina nove zgrade, koja onemogućava pristup prirodnom svetlu i vazduhu, imala toliko negativan uticaj na svakodnevni život i blagostanje podnositeljke tokom više od dvadeset godina, dostignut je nivo ozbiljnosti potreban da bi se član 8 Konvencije smatrao primenljivim. ESLJP je utvrdio da su domaći sudovi zanemarili nalaze veštaka da je stan podnositeljke faktički pretvoren u podrum u pogledu kvaliteta svakodnevnog života, kao i njene lične okolnosti. Stoga je zaključio da država nije postupila s dužnom pažnjom, niti je adekvatno razmotrila sve suprotstavljene interese, pa samim tim nije ispunila svoju pozitivnu obavezu da obezbedi poštovanje prava podnositeljke na dom i njenog privatnog života, čime je došlo do povrede člana 8 Konvencije.

Povreda prava na imovinu

Pošto su veštaci u domaćem postupku utvrdili da je vrednost stana podnositeljke opala za 20%, ESLJP je smatrao da je ona pretrpela štetu koja nije bila beznačajna, bez obzira na to što je nova zgrada izgrađena u skladu sa izdatim dozvolama.

Sud je dalje podsetio da su građevinska inspekcija i veštaci utvrdili nepravilnosti u dozvolama izdatim investitoru, i da prema načelu dobre uprave rizik bilo koje greške koju napravi državni organ mora snositi sama država, a ne pogođeni pojedinci. Ovo načelo zahteva da, kada je u pitanju pitanje od opšteg interesa, naročito ako se tiče osnovnih ljudskih prava kao što su imovinska, javne vlasti moraju delovati blagovremeno, na odgovarajući i pre svega dosledan način. U ovom slučaju, domaći organi uopšte nisu reagovali na nepravilnosti koje je utvrdila građevinska inspekcija.

ESLJP je ukazao i na praksu Vrhovnog suda prema kojoj, kada korišćenje jedne zgrade prouzrokuje značajnu štetu vlasniku susedne zgrade, ovaj ima pravo na naknadu štete, čak i ako je nova zgrada izgrađena u skladu sa dozvolama, te da se značajna materijalna šteta pretpostavlja kada je tržišna vrednost susednog stana opala za 20%. Upravo takva je bila situacija podnositeljke predstavke, ali Vrhovni sud nije sledio svoju raniju praksu. Pošto podnositeljki nije obezbeđena nikakva naknada ili drugo sredstvo zaštite, domaći organi nisu obezbedili pravičnu ravnotežu između zahteva opšteg interesa i potrebe zaštite imovinskih prava podnositeljke. Stoga je mešanje u pravo na imovinu bilo nesrazmerno cilju koji se njime želeo postići, usled čega je ESLJP zaključio da je podnositeljka trpela prekomerno individualno opterećenje u pogledu svog prava na mirno uživanje imovine, čime je došlo do povrede člana 1 Protokola br. 1 uz Konvenciju.

Srbija je obavezana da podnositeljki isplati iznos od 7.000 evra na ime naknade materijalne štete sa zakonskom zateznom kamatom od 12. marta 2009. godine, iznos od 6.000 evra na ime naknade nematerijalne štete zbog povrede prava, i iznos od 5.685 evra na ime troškova posutpka.

Izdvojena mišljenja dvoje sudija

Dvoje sudija je izdvojilo mišljenje u pogledu povrede prava na imovinu i naknade štete po tom osnovu, jer su smatrali da nije pouzdano utvrđeno da je vrednost stana umanjena za 20%, a pošto podnositeljka nije dostavila dokaz po kojoj ceni je prodala stan 2019. godine. Pored toga, podnositeljka nije osporila građevinsku dozvolu pred upravnim organima i sudom.

Podsećajući na ranije presude u kojima je sud zauzeo stav da države uživaju široko polje slobodne procene u pitanjima urbanističkog planiranja, čak i kada mere planiranja dovode do smanjenja vrednosti imovine, i da član 1 Protokola br. 1 ne garantuje pravo na određenu vrednost imovine niti sprečava da zakonite društvene, ekonomske ili urbanističke politike imaju negativne posledice po pojedine vlasnike, sudije su postavile pitanje da li se može uverljivo tvrditi da pozitivne obaveze iz člana 1 Protokola br. 1 idu toliko daleko da zahtevaju naknadu štete za gubitak od 20% vrednosti stana, nastao zakonitim urbanističkim razvojem, u bilo kom gradskom centru među četrdeset šest evropskih prestonica. Zbog toga su glasali protiv presude u pogledu povrede prava na imovinu i povezane naknade štete.